一块价值4亿余元的城市更新地块，因490万元建设工程纠纷被整宗查封。“小债务”困住“大资产”，是“一封了之”，还是“主动破局”兼顾各方权益？济南市市中区人民法院以“土地量化换封”的创新实践，给出了善意文明执行的答案——既守住债权保障底线，又为困境企业精准“松绑”，让盘活受阻的土地资源重焕生机，实现了政治效果、社会效果与法律效果的有机统一。

一、困局：490万债务“锁住”城市更新民生工程

2025年，某房地产开发公司因拖欠工程款，被两家债权人先后起诉并申请强制执行，两案标的额合计约490万元。法院受理后，经全面排查被执行人财产线索，发现其名下仅有一块城市更新地块可供执行，债权人依法要求对该地块采取查封措施。

经查，该地块是市中区重点城市更新民生工程，其上6栋住宅楼已封顶，涉及数百户业主的“安居梦”。因该地块整体登记在一个不动产登记证下且已设定抵押，整宗查封于法有据，但现实困境随即显现：

价值失衡凸显。4亿余元的土地，因传统登记模式无法分割，只能整宗查封，与490万元执行标的形成巨大反差，“小债务”硬生生困住“大资产”；

项目陷入停滞。土地查封后，项目无法办理预售网签，企业回款困难、资金链紧张，项目面临逾期交付风险，数百户业主的安居之路充满变数；

多方权益受损。抵押权人权益受影响，开发企业因无法回笼资金陷入经营困境，胜诉的申请执行人也因资产难以变现，迟迟无法实现债权。

一方面，依法查封被执行人名下的土地资产，确保生效判决得以履行，是法律权威性的必然要求；但另一方面，查封的确会给开发企业、购房人、抵押权人等各方带来不利影响。这并非个案，而是城市更新中存量土地盘活的共性痛点：传统“一地一证”模式下，土地权利无法精准区分识别，执行措施只能“整宗查封”，既不利于困境企业纾困，也制约了土地资源高效利用。

二、破局：“量化换封”破解多方困局

面对企业纾困诉求与群众安居期盼，法院摒弃“简单执行”思维，主动探索最优解，以“土地量化换封”分步破解僵局，走出一条多方共赢之路。

01找准“解锁器”——借力土地量化登记新政

执行法官深入研判后明确，破解困局的核心是将查封范围精准限定在债权对应价值内。恰逢济南市不动产登记中心推行建设用地使用权量化登记制度，其核心是将抽象不可分割的整宗土地权利，细化为可分割、可登记、可流转的份额单元，为精准查封提供了坚实技术支撑，成为破解僵局的“关键钥匙”。

02打通“堵卡点”——争取抵押权人支持

土地量化登记的关键点在于抵押权人同意。法院与不动产登记中心协同发力，多次组织抵押权人、开发企业召开协调会，一方面详细解读量化登记政策、操作流程及风险防控措施，另一方面阐明共赢逻辑：若地块持续查封导致项目烂尾，抵押权实现将遥遥无期；若推行量化换封，企业恢复销售后，抵押权人既能收回本息，也能维护客户关系。多轮沟通后，抵押权人打消顾虑，出具同意函，扫清了量化登记的关键障碍。

03稳住“定心盘”——说服申请执行人理解

申请执行人的理解是执行推进的法律前提。为打消其“解封影响债权实现”的顾虑，执行法官五次约谈申请人，耐心为其算好“两本账”：一是算“时间账”：整宗查封后，项目无法销售，最终只能走司法拍卖程序，从评估、公告到成交分配，耗时短则半年、长则一两年；而量化换封后，企业恢复销售即可回款，承诺优先履行债务，债权实现效率大幅提升。二是算“风险账”：若项目烂尾，土地价值将进一步缩水，加之抵押权人优先受偿，普通债权人受偿率会大幅下降；保住项目，才能真正保住债权人的“钱袋子”。一番释法说理后，两案申请执行人均同意调整查封范围。一位申请人感慨：“一开始想不通，听法官一算账才明白，与其守着‘死地’干等，不如让‘活钱’快点回来。”

04打出“组合拳”——精准查封实现双向兼顾

在济南市不动产登记中心配合下，涉案整宗土地成功量化登记为9块独立地块。法院据此创新执行方式，依据债权额占宗地总价值的比例，精准测算对应价值，解除整宗土地查封，换封其中两块土地上的6套房屋，在充分保障申请执行人债权的前提下，又盘活了企业资产、项目恢复建设。

三、启示：司法智慧赋能基层治理与资产盘活

该案的成功化解，彰显了新时代人民法院善意、文明执行理念，为此类案件中破解城市更新存量资产盘活难题提供了宝贵借鉴。

其一，强制执行应遵循比例原则。查封的本质是保障债权实现，而非“一封了之”。面对“小债务”与“大资产”的失衡，应主动跳出机械执法思维，寻求最优方案，避免造成资源浪费与多方损失。

其二，府院联动是破局关键。法院的执行创新与行政部门的制度供给形成合力，土地量化登记提供技术支撑，“量化换封”提供法律保障，两者相辅相成，才能破解传统模式下的治理难题。

其三，善意文明执行彰显司法担当。面对复杂局面，法院既要坚守法律底线，也要善于协调各方利益、创新执行方式，在依法办案的前提下，找到多方共赢的“最大公约数”，让司法既有力度更有温度。

结语

490万与4亿的悬殊，是困境也是考验。济南市市中区人民法院以“土地量化换封”的创新实践，不仅破解了个案困局，更践行了善意文明执行理念，优化了法治化营商环境，是府院联动盘活存量资产的生动范例。

从“整宗查封”到“量化换封”，改变的是执行方式，不变的是司法为民的初心与担当。下一步，济南市市中区人民法院将以此次“土地量化换封”的成功实践为契机，聚焦城市更新、产业升级、营商环境优化、民生保障等重点领域，持续深化善意文明执行理念，用心用情纾解企业发展困境，切实守护群众安居期盼，以更有力度、更有温度的司法服务，推动执法办案与服务发展、保障民生有机统一，为区域经济社会高质量发展提供更加坚实有力的司法保障。（撰稿人：张文静 审核人：李冬华）